Gutachtengründe und Anlässe bei Immobilienbewertungen

Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung – Steuerliche Aspekte und Möglichkeiten

Jährlich werden in Deutschland zahlreiche Immobilien im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen an die nächste Generation übertragen. Dabei erhebt der Staat eine Erbschaft- oder Schenkungsteuer, deren Höhe auf Grundlage einer Wertermittlung durch das Finanzamt festgelegt wird. Sollte der angesetzte Wert Ihrer Immobilie in dem Steuerbescheid zu hoch erscheinen, gibt es Möglichkeiten, diesen anzufechten.

Das Bewertungsgesetz bietet hier eine rechtliche Grundlage: Sie können mit einem unabhängigen Verkehrswertgutachten nachweisen, dass der tatsächliche Marktwert Ihrer Immobilie unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegt. Da das Finanzamt in der Regel mit standardisierten Bewertungsverfahren arbeitet, kann es zu Überbewertungen kommen, insbesondere wenn Marktfaktoren nicht ausreichend berücksichtigt werden.

Durch ein professionelles Verkehrswertgutachten haben Sie die Möglichkeit, eine Anpassung des Steuerbescheids zu erwirken und Ihre Steuerlast zu reduzieren. Wichtig dabei ist, dass das Gutachten den gesetzlichen Bewertungsrichtlinien entspricht und durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellt wird.

Erbengemeinschaft und Immobilienbewertung

Sobald mehrere Erben vorhanden sind, entsteht nach § 2032 BGB automatisch eine Erbengemeinschaft. In diesem Fall muss der Nachlass unter den Erben aufgeteilt werden, was oft Vermögenswerte wie Immobilien betrifft. Dieser Prozess wird als Erbauseinandersetzung bezeichnet und ist ein üblicher Vorgang im deutschen Erbrecht (§ 2042 BGB).

Damit eine faire Aufteilung erfolgen kann, ist eine Immobilienbewertung durch ein Verkehrswertgutachten unerlässlich. Diese stellt sicher, dass der Wert der Immobilie marktgerecht ermittelt wird, was eine gerechte Verteilung innerhalb der Erbengemeinschaft ermöglicht.

Je nach Einigkeit unter den Erben kann die Beauftragung eines Sachverständigen auf zwei Arten erfolgen:

1. Gemeinsame Beauftragung eines neutralen Sachverständigen

• Alle Erben einigen sich darauf, einen unabhängigen Experten mit der Bewertung zu betrauen.
• Dies reduziert Konfliktpotenzial und sorgt für ein objektives Ergebnis.

2. Parteigutachten durch einen einzelnen Erben

• Ein Erbe kann auf eigene Initiative einen Sachverständigen beauftragen.
• Dies kann jedoch zu Streitigkeiten führen, da die anderen Erben das Gutachten möglicherweise nicht anerkennen.

Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines Schiedsgutachters gemäß §§ 315–319 BGB. Der Vorteil eines Schiedsgutachtens liegt darin, dass es für alle Erben verbindlich ist und nicht angefochten werden kann. Dies trägt zur Vermeidung gerichtlicher Auseinandersetzungen bei und spart erhebliche Kosten.

Scheidung und Immobilienbewertung – Gerechte Aufteilung des Vermögens

Im Falle einer Scheidung ist die Wertermittlung einer gemeinsam erworbenen Immobilie oft ein zentraler Streitpunkt. Der Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung bestimmt, welcher Zugewinn auf die jeweiligen Partner entfällt.

Ein Schiedsgutachten kann hier eine objektive Grundlage schaffen und als Beweis vor Gericht dienen. Falls sich die Parteien nicht einigen können, ersetzt ein verbindliches Schiedsgutachten gemäß BGB §§ 315–319 eine gerichtliche Bewertung. Dies spart Kosten und beschleunigt den Scheidungsprozess.

Sollten die Ehepartner eine einvernehmliche Einigung erzielen, kann das Gutachten auch als Basis für einen fairen Kaufpreis dienen, falls einer der Partner die Immobilie übernimmt oder verkauft wird.

Betreuung und Immobilienverwertung im Pflegefall

Wenn eine Person aufgrund von Alter oder Krankheit nicht mehr in der Lage ist, ihre Angelegenheiten selbstständig zu regeln, kann eine gesetzliche Betreuung notwendig werden. Der gerichtlich bestellte Betreuer übernimmt dann die Vermögensverwaltung und kann bei Bedarf die Immobilie des Betroffenen veräußern, um Pflegekosten zu decken.

Vor einem Verkauf muss das Betreuungsgericht zustimmen, wofür in den meisten Fällen ein Verkehrswertgutachten erforderlich ist. Dieses stellt sicher, dass die Immobilie nicht unter Wert verkauft wird und der bestmögliche Erlös erzielt wird.

Wer keine Erben hat oder auf das Vererben seines Hauses verzichten möchte, kann sein Haus auf Rentenbasis verkaufen und darin wohnen bleiben, ohne Miete zahlen zu müssen.

Beim Verkauf eines Hauses auf Rentenbasis erhält der Verkäufer den Kaufpreis in Raten. Die Ratenzahlung kann für einen festgelegten Zeitraum (Zeitrente) oder bis zum Tod des Verkäufers (Leibrente) vereinbart werden. Meistens wird bei einem solchen Verkauf auch ein Wohnrecht vereinbart, das entweder befristet oder unbefristet bis zum Lebensende bestehen kann.

Dieses Modell kann auch weiter ausgebaut werden: Der Verkäufer kann das Haus lebenslang bewohnen und dabei seine Rente verbessern.

Dieses Angebot klingt zu gut, um wahr zu sein. Allerdings ist es absolut transparent und ohne Verpflichtungen gegenüber einem großen und anonymen Unternehmen. Vor Ort gibt es Dienstleister, die alles vollständig offenlegen.

So verkaufen Sie sicher Ihr Haus auf Rentenbasis

Verrentung von Immobilien – Liquidität ohne Umzug

Für Immobilieneigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung nicht verkaufen, aber dennoch Kapital daraus schöpfen möchten, bietet sich die Verrentung an. Dabei wird die Immobilie verkauft, während der ehemalige Eigentümer weiterhin darin wohnen bleibt – entweder mit einem lebenslangen Wohnrecht oder einer Leibrente.

Ein Verkehrswertgutachten hilft dabei, den optimalen Verkaufspreis und die Höhe der monatlichen Rentenzahlung zu berechnen. Dies ermöglicht eine finanzielle Absicherung im Alter, ohne auf das gewohnte Zuhause verzichten zu müssen.

Insolvenz und Immobilienverwertung

Im Insolvenzfall wird der gesamte Besitz des Schuldners zur Insolvenzmasse gezählt (§ 36 InsO). Der Insolvenzverwalter muss die Vermögenswerte, darunter auch Immobilien, verwerten.

Ein freihändiger Verkauf ist hierbei oft vorteilhafter als eine Zwangsversteigerung, da höhere Verkaufspreise erzielt werden können. Damit keine Vermögenswerte unter Wert veräußert werden, ist ein Immobilienwertgutachten durch einen Sachverständigen für Insolvenzverwalter essenziell.

Aufteilung des Kaufpreises – Abschreibung und steuerliche Vorteile

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks muss der Kaufpreis zwischen Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden, da nur der Gebäudewert steuerlich abgeschrieben werden kann (§ 7 Abs. 4–5a EStG).

Das Finanzamt verwendet hierfür oft eine eigene Berechnungsmethode, die nicht immer die realen Werte widerspiegelt. Falls eine unvorteilhafte Aufteilung vorgenommen wurde, kann ein Verkehrswertgutachten die korrekte Wertverteilung nachweisen und als Grundlage für Einsprüche gegen die Steuerfestsetzung dienen.